Дифференциация ставок по программе семейной ипотеки может сделать ее менее доступной в большинстве регионов России. Такой вывод содержится в исследовании аналитического центра «Циан», с которым ознакомился РБК. В нем компания сопоставила статистику, связанную с количеством многодетных семей в разных субъектах страны и объемами выдачи ипотечных жилищных кредитов (учитывались все виды ипотеки на новостройки). Для своих расчетов она использовала данные проведенной в 2021 году Всероссийской переписи населения (по количеству детей в семье моложе 18 лет) и Центробанка по числу таких займов в январе—июле 2025 года.
Поводом для проведения исследования стали предложения, касающиеся возможной корректировки условий программы семейной ипотеки. Сейчас действующая ставка по такому кредиту для всех заемщиков составляет 6%.
Но в конце июля Госдума приняла постановление, в котором Минфину и Минстрою рекомендовалось проработать вопрос о введении дифференцированных ставок. Предполагалось, что они будут зависеть от региона проживания, величины населенного пункта или количества детей в семье.
Уже в середине сентября заместитель министра финансов Иван Чебесков говорил об изучении властями именно последнего варианта. «Это различные ставки в зависимости от количества детей, чтобы делать ставку более низкой для семей с большим количеством детей, таким образом предоставляя демографические стимулы», — указывал он. Спустя некоторое время глава комитета Государственной думы по финансовому рынку Анатолий Аксаков заявил о проработке схемы, согласно которой льготный кредит семья с одним ребенком сможет взять под 12%, с двумя детьми — под 6%, с тремя — под 4%. Звучали также предложения о более низкой ставке для семей с одним ребенком — на уровне 10%. РБК направил запрос в Минфин.
КАК ИЗМЕНЕНИЕ СТАВОК ПОВЛИЯЕТ НА ПРОГРАММУ
Согласно подсчетам аналитического центра «Циан», сейчас наибольшее количество ипотечных кредитов на новостройки оформляется в тех регионах, где доля многодетных семей относительно невелика. К примеру, в Москве и Московской области, которые стали лидерами по числу выданных займов в январе—июле 2025 года (32,9 тыс. и 25,4 тыс. соответственно), она оценивается в 8% от всех семей с детьми. В Санкт-Петербурге доля многодетных семей составляет 7% (для покупки жилья там было выдано 18,3 тыс. ипотек). На уровне 9% она находится в Краснодарском крае (15,9 тыс.) и в Свердловской, Ростовской и Челябинской областях (15,3 тыс., 11,7 тыс., 10,5 тыс. кредитов соответственно). В Татарстане и Пермском крае, которые входят в десятку регионов по числу выданных ипотек (13,9 тыс. и 8,9 тыс. кредитов в январе—июле этого года), доля многодетных семей составляет 10%. В Башкирии, где было выдано 15,3 тыс. кредитов, доля многодетных семей доходит до 12%. Введение дифференцированных ставок в этих регионах приведет к тому, что доступность ипотеки для большинства семей в моменте значительно снизится, полагают аналитики «Циана».
Из подсчетов компании также следует, что в тех регионах России, где зафиксирована максимальная доля многодетных семей, ипотека остается малораспространенным инструментом. Речь идет о республиках Северного Кавказа и юга Сибири, а также Калмыкии и Якутии, где многодетные составляют от 19% и почти до половины от всех семей с детьми, говорится в подсчетах аналитиков. Например, в Ингушетии, где доля оценивается в 48%, количество выданных кредитов на новостройки в январе—июле 2025 года составило всего 524 единицы. В Чечне, где многодетных семей 43%, данный показатель за указанный период составил 2,4 тыс. В Дагестане было выдано 2,9 тыс. кредитов, в Туве — 2,1 тыс., в Кабардино-Балкарии — 1,3 тыс., в Карачаево-Черкесии — 853 (в этих регионах доля семей с тремя и более детьми оценивается в 30 и 26% соответственно). На Алтае, в Калмыкии и Северной Осетии, где она составляет 20%, было выдано 717, 972 и 1,2 тыс. ипотек соответственно. В Якутии, где доля многодетных семей около 19%, таких кредитов было 4,9 тыс.
В результате на эти десять регионов с самой большой долей многодетных семей приходится лишь 4% от всех ипотечных кредитов на новостройки, выданных в России в 2025 году, указывают в аналитическом центре «Циана». В качестве основной причины там называют особенности уклада и традиций, распространенных в этих местностях.
Жилищный вопрос здесь чаще всего решается без привлечения кредитов: частный дом для всех членов большой семьи обычно строится собственными силами. Таким образом, в данных регионах условия программы для большинства семей могут стать доступнее, но ее востребованность в них невелика, полагают аналитики компании.
Впрочем, если говорить не о доле многодетных семей в регионах, а об их абсолютном количестве, то здесь картина отличается. Обычно чем больше численность населения региона, тем больше в нем многодетных семей и оформленных ипотек, указывают аналитики «Циана». К примеру, в Москве сейчас количество таких семей оценивается в 74,2 тыс., а доля выданных кредитов от общего числа в России — в 7,9%. В Московской области данные показатели составляют 62,8 тыс. и 6,1% соответственно, в Краснодарском крае — 58 тыс. и 3,8%, в Башкирии — 56,5 тыс. и 3,7%, в Татарстане — 45,8 тыс. и 3,3%. Исключением здесь выступают Дагестан и Чечня, отмечают в «Циане». Это регионы с наибольшим количеством многодетных семей (132,4 тыс. и 87 тыс. соответственно), но в них выдано достаточно мало кредитов. Их доля от общего числа всех займов составляет 0,7 и 0,6%.
КАК ПРЕДЛОЖЕНИЕ ОТРАЗИТСЯ НА РЕГИОНАХ
Традиционно лидерами по количеству выданных семейных ипотек выступают Москва, Московская область, Санкт-Петербург и Тюменская область, говорит исполнительный директор компании «Этажи» Регина Дыдалина. А Башкирия, Татарстан, Краснодарский край и Свердловская область в последнее время борются за пятое место, отмечает она.
Введение дифференцированной ставки вряд ли как-то принципиально повлияет на места в данном рейтинге, считает эксперт. По ее словам, города-лидеры из этого списка привлекают достаточно большой поток покупателей из других регионов России. Соответственно, при изменении условий выдачи таких кредитов многодетные семьи могут активнее начать приобретать недвижимость здесь за счет привлекательной процентной ставки и большой доли ликвидной недвижимости, рассуждает она. Эффект от введения дифференцированных ставок может быть заметен в тех регионах, где традиционно высок уровень многодетности, но сейчас доля участия в программе довольно низкая, полагает директор по продажам компании СЗ «Развитие» (жилой комплекс «Белые пески») Наталья Шипилова. Таким образом, по ее словам, инициатива напрямую отвечает целям поддержки именно многодетных семей. Но во многих подобных регионах средние доходы населения значительно ниже, чем в целом по стране, отмечает управляющий партнер девелоперской компании Unikey Айгуль Юсупова. Даже при ставке 4% ипотека может быть недоступна из-за высоких требований к платежу относительно заработка, рассуждает она. Кроме того, в этих регионах зачастую менее развит рынок новостроек, которые в основном и финансируются через семейную ипотеку, указывает Юсупова. В них может быть распространен скорее частный сектор или вторичное жилье, говорит она. В целом высокая рождаемость не всегда коррелирует с желанием и возможностью брать ипотечный кредит на 20–30 лет, добавляет эксперт. Она связывает это с тем, что социально-экономические модели поведения могут отличаться.
ЧТО ЗНАЧИТ ИЗМЕНЕНИЕ СТАВОК ДЛЯ СЕМЕЙ С РАЗНЫМ ЧИСЛОМ ДЕТЕЙ
Основное число домохозяйств в России составляют семьи с одним ребенком (порядка 57% от всех семей с детьми), а в 73 регионах их доля превышает 50%, говорит эксперт «Циана» Елена Бобровская. В случае принятия решения о дифференцированных ставках семейная ипотека в этих регионах в моменте станет менее доступной, рассуждает она. Судя по открытым данным, в России всего 12% семей имеют трех и более детей, указывает Дыдалина. Соответственно, для большей части семей изменение условий по кредиту снизят доступность льготной программы, полагает она. Это, по ее словам, может привести к постепенному перетоку покупателей с первичного рынка на вторичный, где цена квадратного метра порой ниже на 40–50%.
При введении разных процентов по семейной ипотеке молодые семьи с одним ребенком могут оказаться в непростой ситуации, полагает основатель bnMAP.pro Ирина Доброхотова. Ставка 10–12% — это много, особенно если сравнивать с 6%, которые действуют сейчас, указывает она. При этом, по ее словам, рождение каждого ребенка для семьи связано с большой финансовой нагрузкой, и она чаще всего ложится на одного работающего супруга. Таким образом, ему придется не только содержать семью, но еще и платить большой процент по кредиту, рассуждает Доброхотова. В связи с этим возникает риск столкнуться с потерей значительной части клиентов семейной ипотеки, опасается она. А если молодые семьи уйдут, то могут «просесть» и продажи новостроек, добавляет эксперт.
Для семей с одним ребенком в Москве, Санкт-Петербурге или Краснодарском крае ставка 12% — это не льготная ипотека, а скорее близкое к рыночному предложение, считает Юсупова. К тому же изменение условий может увеличить для таких заемщиков ежемесячный платеж по кредиту в 3–4 млн руб. примерно на 10–15 тыс. руб., говорит она. Для многих это будет критичным порогом, за которым ипотека становится неподъемной, рассуждает она. По ее словам, это вытеснит с рынка значительную часть покупателей «бюджетного» сегмента.
Что касается многодетных семей, то для них доступность программы при изменении условий значительно вырастет, говорят опрошенные РБК эксперты. По словам основателя Baza Development Марка Заводовского, для семьи с тремя детьми снижение ставки с 6 до 4% при оформлении кредита, например, на сумму 6 млн руб. сроком на 20 лет сэкономит около 7 тыс. руб. в месяц и 1,5 млн руб. за весь срок. Соответственно, низкий процент по кредиту может стать решающим аргументом для тех, кто откладывал покупку жилья из-за высоких ежемесячных платежей, считает он. Особенно это важно в регионах с низким уровнем среднего дохода, отмечает он.
Сама идея о дифференциации ставок подчеркивает приоритет семьи и детей, а значит, напрямую связана с национальными целями и является инструментом поддержки национального проекта «Семья», подчеркивает совладелец группы «Родина» Владимир Щекин. «Чем больше детей, тем доступнее жилье — это правильный социальный посыл», — считает он. Кроме того, он отмечает, что это является и сигналом для девелоперов. Предложение квартир с большей площадью будет расти, а спрос начнет смещаться в сторону более просторного жилья как нового стандарта для семей с детьми, рассуждает он.
Но, по словам начальника управления коммерческих сервисов «Мангазеи» Юлии Архангельской, даже с изменением условий программы квартиры дешевле не станут. «Говорить о том, что это позволит каждой семье улучшить жилищные условия, мы не можем», — указывает она. Проблема цены от этого не решается: если семья не могла позволить себе четырехкомнатную квартиру под 6%, то и под 2% ситуация принципиально не изменится, резюмирует она.
0
25.00
